週一, 11 五 2015 18:09

世界經濟大環境下芭提雅旅遊地產投資分析

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世界經濟大環境下芭提雅旅遊地產投資分析 世界經濟大環境下芭提雅旅遊地產投資分析 泰國房產網

泰國擁有無數令人讚嘆的名勝,獨特的風情以及文化,被世人稱為“微笑的國度”,既是禮儀之邦,也是逍遙勝地。芭提雅位於曼谷東南147公里處的春武里府,印度支那半島和馬來西亞半島的中間的暹羅灣處,區域面積53.44平方公里,風光綺麗,氣候宜人,年平均溫度為26攝氏度,以陽光、沙灘、海鮮名揚天下,是世界著名的度假勝地,也是泰國旅遊業的支柱之一。

一,芭提雅的發展

芭提雅的發展起源於上世紀六十年代,那時的芭提雅還只是一個小漁村,越戰期間駐紮在泰國東北部烏汶軍事基地的美軍人員,一遇到休假就奔向這個美麗的海灘,同年,泰國政府認為此處月牙型的海濱有其得天獨厚的優勢,於是撥出專款並鼓勵國內外投資開發,芭提雅由此被劃為特區,從此默默無聞的芭提雅開始了飛速的發展,並迅速成長為東南亞一顆璀璨的明珠,號稱“東方夏威夷”。如今的芭提雅擁有近30公里的海岸線,灘長,沙細,水清,令人神往,沿海公路,南北縱深,遍布餐廳,酒吧,商店,舞廳等一系列服務設施。前往度假的人群絡繹不絕,如今,昔日小漁村的各個街道,山坡均被各式豪華酒店,會所,以及高檔公寓所代替。

二,芭提雅公寓投資的優勢

自本世紀以來,芭提雅的旅遊人口正在以“超音速”的規模增長,2014年,這個僅僅50多平方公里的小城便接待了全世界超過960萬的遊客,且這個數字還在以每年4.5%的速度增長,預計2020年將達到2000萬人次。海灘邊各式的酒店已無淡旺季之分,常年爆滿,於是乎,為享受這得天獨厚的資源,酒店式公寓的市場逐步擴大。根據全球房地產導覽的相關數據,芭提雅公寓的投資回報率平均為6.35%-8%,普通公寓平均價格在每平米1600美金至2500美金,海景公寓價格略貴,為每平米2500美金至3500美金,且泰國公寓多為“拎包入住”,無其他成本,一套公寓出租平均僅需10年便可收回本金。從另一方面講,泰國公寓為永久產權,只需要中國二線城市的平均價格,便可終生享受高檔度假酒店的設施與服務,何樂而不為之。

三,從全球市場情況看芭提雅公寓投資

1. 經濟環境

最近最熱的話題當然是寬鬆政策,整個歐洲的量化寬鬆政策(QE)是18個月1.6萬億歐元,與上一輪美國24個月1.6萬億美元的QEIII幾乎相同,從美國上一輪QE後資產價格快速回歸,消費回歸,就業回歸的情況可以看出本次QE對於歐洲經濟的重要性。如今全世界絕大部分國家都加入到了QE的行列,這是一種趨勢,泰國也應不例外,QE寬鬆所導致的結果就是國家債務上升,為了還債,所有國家都會傾向於把債務證券化,將債務發布,或者說,由於證券化有了大量的債務供應,導致利率降低。利率降低,資本市場的情況會非常樂觀,中產階級的購買力會得到增強,同時對於依靠貸款的房地產開發商來說也是一次利用寬鬆環境調整負債比率,將資產做大做實的機會。開發商資產負債情況優化對於投資者而言的利好即是所開發的項目遇到資金問題的機率變小,建成後使用的年限延長,使得投資者可以在更長的時間內享受到高檔且舒適的服務。機率是無法預測且與風險係數成正比的,相比較而言房產市場則擁有穩定的“PE”值。另一方面從資本結構來講,擁有槓桿的金融資產均有貶值的風險,如此看來,價格低廉,且旅游資源豐富的芭提雅公寓項目投資就成了最佳選擇。

2. 投資選擇

降息會造成短暫的“牛市”,那資金是否合適大量投入到股市?我們拿中國舉例來說,中國自改革開放以來,資本市場流動性增長驚人,每年均在20%上下,可是大量增長的資本流動性第一去了產業,第二去了房地產,第三去了煤、石油、鐵礦等大宗商品,導致股市、債市的投入不夠,使得中國股市的收益率多年與活期存款利率基本持平,於是,我們便看到過去幾年以來,GDP上漲,企業利潤上漲,房價上漲,實業上漲,大宗商品價格上漲,唯有股市基本沒有變化。並且,房價上漲,使得資金迅速流入房市,股市就更漲不起來,形成循環。因為中國並不缺錢,各方面的調控政策將使中國長期處在降息的通道上。泰國SET顯然從各方面數據來講都無法與中國相比,雖然它的PE估值與歐美成熟市場相近,然而“皇冠上的鑽石”分佈不均,一夜暴富的機率是無法預測且與風險係數成正比的,相比較而言房產市場則擁有穩定的“PE”值。另一方面從資本結構來講,擁有槓桿的金融資產均有貶值的風險,如此看來,價格低廉,且旅游資源豐富的芭提雅公寓項目投資就成了最佳選擇。

3. 投資形勢

由於中國經濟的“去產能過剩”過程,經濟放緩,人民幣停止升值,股市、房產市場均處於尷尬境界之時,海外投資逐漸盛行,中國人去年在美國買了220億美元的房產,在澳洲買了280億美元的房產,倫敦由於中國買家過多,這兩年房價上漲超過20%,然而,歐美國家房產投資門檻較高,且存在收益率無法沖抵國內貸款利率的風險,而泰國房地產正處發展期,芭提雅乃至整個泰國的房地產平均價格遠低於歐美國家,甚至低於部分中國的省會城市,中央商貿區與其他區域的價格比僅為3比1,遠低於倫敦​​,紐約,東京的10比1,發展潛力巨大,無泡沫化現象,且所有公寓物業均為永久產權,無公攤,無使用稅,無論是出租,轉售,或是自住,性價比都非常高。

 

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泰國芭提雅最新海景項目第六元素SixthElement Na Jomtien

四,芭提雅旅遊、酒店、公寓業發展

1. 泰國旅遊業是酒店、公寓業發展的堅實基礎

泰國的旅遊產業於1979年與國際貿易、投資、外匯收益、勞務輸出等產業手段一起被納入泰國第四個自然經濟發展計劃。 80年代,泰國進入一個國民生產總值飛速發展的時期,特別是1987年“泰國旅遊年”以及“泰王60華誕”等項目取得重大成功,使得泰國的旅遊業成為經濟體系中非常重要的一環。泰國的境外旅遊人數也由1982年的不到200萬人,上升至13年的近2,700萬人。根據泰國旅遊局數據顯示,2010年泰國酒店共擁有342,255間客房,且該數值還在以每年7.6%的速度增長。其中芭提雅占到20%,僅次於首都曼谷,RoyalCliff Beach Resort, Dusit Thani Hotel等著名度假酒店也已成為芭提雅當地載入史冊的地標型酒店,為芭提雅旅遊業的發展作出過堅實的貢獻。

2. 投資環境改善,為酒店業的崛起提供了廣闊的空間

泰國與其他東南亞國家相比,先進的經濟體制,安全的政治環境,以及對投資者的保護政策使得2004年後境外的酒店投資者數量直線上升。此外,泰國政府為近一步吸引投資者,泰國投資廳給予稅金減免,經營特許權,允許外資持有超過法定49%的持股比例等多項鼓勵政策,伴隨著東盟一體化,超過6億人口的東盟十國將共同打造一個旅遊市場,“東盟共遊圈”將會在期待的視野中展現。旅遊事業的興旺必然帶來大量的人流和商機,給原本就呈發展勢頭的酒店、公寓業未來崛起提供了更為廣闊的空間。

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泰國芭提雅中心海酒店公寓Centric Sea

3.注重環保,打造旅遊酒店業的未來

旅遊發展將在某種程度上造成一定的環境問題,因此自上世紀90年代,一批註重環保的酒店集團開始嶄露頭角,近期在芭提雅同樣以注重環保的房地產開發商Fragrant集團開​​發的大型濱海度假項目SixthElement Na Jomtien引起了很好的市場反應。以及泰國房產網獨家推出的中心海酒店Centric Sea管理計劃,將泰國著名地產商SC Asset旗下開發的高檔海景項目中心海公寓加入至酒店運營的合作與管理,並打造專屬品牌,將買家購買的房產實際出租,效益最⼤化,以進⾏統一經營。

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